Her er et innlegg fra Gompen på eiendomsforumet på Hegnar.no:
Folk bør være oppmerksom på at den mest omfattende boligprisindeksen vi har, NEF sin, er basert på gjennomsnittspriser på omsatte boliger. Det vil si at den er sensitiv også for endringer i typen bolig som omsettes. Jeg antar at det i august var to typer boligselgere:
- de med topp boliger som fikk bra pris uansett
- de med dårligere boliger som måtte selge
Den andre typen indekser reflekterer prissentimentet bedre, nemlig re-salgindekser. Her følges samme bolig over tid, og endringer i pris på den enkelte bolig kan måles.
De to typene indeks kan gi ganske betydelige forskjeller i samme marked. For USA, se f.eks.:
Case-Shiller indeksen, som er en re-salg indeks
Og NAR-indeksen (meglernes indeks, tilsvarer NEF sin i Norge)
NAR-indeksen viser ikke noe fall på tidlig 90-tall, mens Case-Shiller gjør det tydelig. Tilsvarende viser Case-Shiller indeksen nå et prisfall på 4% i 2007, mens NAR-indeksen viser prisfall på 1.5%.
I tillegg kommer det at vi ikke har samme system som i Danmark, med bl.a. siden Boliga, som følger samme hus gjennom salgsprosessen og dokumenterer for tallrike hus at prisantydningen settes ned. FInn.no er stengt for robot-tråling som ville gitt denne muligheten.
NEF's indeks viser altså ikke den fulle og hele sannhet, men er vektet mot attraktive omsettelige boliger.
Abonner på:
Legg inn kommentarer (Atom)
4 kommentarer:
Tror linkene til de to grafene er byttet om...
Takk for tips. Gikk litt for fort her. Linkene er nå ordnet :-)
Hei makro�konomen, kan du forklare meg litt hvordan Case-Shiller indeksen regner ut �rlig/m�nedlig prisstigning?
De fleste boliger blir bebodd over flere �r f�r de blir solgt igjen. Case-Schiller metoden ser ut til � bruke boliger som blir solgt innenfor samme 3 m�neders periode.
Mener du prisutviklingen p� boliger som bytter hender etter 3 m�neder er repsentativ for Oslo?
Tanken bak Case-Schiller er at d�rlige bygninger skal kunne sammenliknes med d�rlige bygninger og gode med gode. Den sammenlikner alts� to salgspriser for samme bolig innenfor en tre m�neders periode. Men jeg vil p�sta at i gruppen med boliger i Oslo som bytter hender to ganger etter bare 3 m�neder s� har man en overrepresentasjon av leiligheter som har blitt kj�pt, pusset opp og solgt.
Med andre ord s� er forekommer det en forbedring i kvaliteten som ogs� reflekteres i prisen - en faktor Case-Schiller har til hensikt � eliminere.
Videre er det mange boliger som fjernes fra datagrunnlaget: Alle boenheter med delt eierskap. I Norge betyr det alle borettslagsleiligheter, andelsleiligheter og alle andre leiligheter der eieren av leiligheten ogs� blir deleier av fellesareale. Hvor mange boliger sitter vi da igjen med i Oslo som blir en del av tallmaterialet? Og hvor mange av disse blir solgt to ganger over tre m�neder?
Det er fullt mulig at Case-Schiller metoden fungerer godt i st�rre byer med flere spekulanter som kj�per og selger boliger som om de var aksjer, men jeg tror ikke metoden er godt egnet for en s�pass liten by som Oslo. Til det er det rett og slett for f� boliger som blir omsatt.
Takk for tilbakemeldinger. Godt mulig at Case-Schiller ikke fungerer i Oslo og Norge. Dette var bare et innlegg for å få en variasjon :-)
Legg inn en kommentar